Qu'est-ce que la vente judiciaire / vente aux enchères d'un bien immobilier ?

La vente judiciaire d'un bien immobilier (ou vente aux enchères) est la vente forcée d'un bien immobilier qui se déroule à la barre du tribunal.
Il s'agit soit d'une saisie immobilière, soit d'une licitation judiciaire.
Le plus souvent, la procédure est engagée par un créancier qui cherche à se faire payer en vendant le bien immobilier de son débiteur.
Cela peut également concerner deux ex-époux ou ex-concubins qui ne parviennent pas à trouver un terrain d'entente quant à la vente amiable de la maison ou de l'appartement. L'un deux peut alors demander à ce que la vente du bien soit ordonnée par le juge.
Après une procédure qui peut être longue, la vente aux enchères du bien est ordonnée par le juge.
Une audience d'adjudication est alors fixée.
Une publicité annonçant cette vente forcée est faite par le créancier poursuivant entre un et deux mois avant la date d'audience d'adjudication : une annonce paraît dans les journaux et des affiches sont posées en limite de propriété du bien, ainsi qu'au tribunal.
Cette publicité peut s'avérer peu visible, c'est pourquoi le site de l'Ordre des Avocats au Barreau d'Angers recense les ventes sur une page qui leur est dédiée.
N'hésitez pas à consulter régulièrement mes actualités pour être au courant des ventes à venir.

Qui peut porter les enchères ? Comment ?

Toute personne majeure, juridiquement capable et ne faisant pas l'objet d'une procédure collective, peut monter les enchères.
Les seules exceptions concernent la personne saisie, les auxiliaires de justice qui sont intervenus dans la procédure et les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie. Ces trois catégories de personnes ne peuvent pas monter les enchères.
Pour monter les enchères, il faut mandater un avocat.
Il est nécessaire d'anticiper et de prendre contact avec un avocat dès que vous avez connaissance d'une vente susceptible de vous intéresser.
Il faut également obtenir une garantie : un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % de la mise à prix (avec un minimum de 3 000 € lorsque la mise à prix est inférieure à 30 000 €).
Sans un mandat et une garantie réguliers (chèque de banque ou la caution bancaire), je ne pourrai monter les enchères pour votre compte. Il en va de ma responsabilité professionnelle.

Comment se déroule une audience de vente forcée ?

L'Avocat qui poursuit la saisie requiert la vente forcée :
- Il rappelle la désignation du bien qui est mis en vente;
- Il annonce le montant de la mise à prix et des frais préalables;
- Il précise le montant minimum des enchères.
Le magistrat ordonne la mise en vente du bien et déclare les enchères ouvertes.
Les enchères partent de la mise à prix.
Elles sont portées à tour de rôle par les avocats mandatés. A chaque nouvelle enchère, le chronomètre est remis à zéro.
Si une enchère n'est pas couverte pendant 90 secondes, elle emporte adjudication du bien.
L'avocat de l'adjudicataire doit alors déclarer l'identité de son client au greffier présent à l'audience au côté du magistrat.

Peut-on visiter le bien ?

Avant toute audience de vente forcée, une visite du bien est organisée. Elle est fixée par le poursuivant et dure entre 1 heure et 2 heures.
Généralement, elle est assurée par un Huissier de Justice. Il n'est pas nécessaire de prendre rendez-vous. Il suffit de se présenter sur place pendant le créneau horaire fixé.

Quels frais sont à prévoir ?

Dans le cadre d'une vente judiciaire, il n'y a pas de frais notariés puisque le Notaire n'intervient pas.
Il faut toutefois garder à l'esprit qu'un certain nombre de frais sont à ajouter au prix d'adjudication, à savoir :
- l’état de frais de l’avocat poursuivant la vente forcée : l'état de frais est vérifié par le juge et son montant est annoncé à l'audience;
- les émoluments de vente revenant aux avocats (avocat poursuivant et avocat adjudicataire) : ils dépendent du prix d’adjudication.
- les droits d’enregistrement à régler au TRESOR PUBLIC qui dépendent également du prix d'adjudication et de la politique de chaque commune.
L'avocat mandaté pour porter les enchères sera en mesure de chiffrer ces frais.

Que se passe-t-il après l'audience d'adjudication ?

Dans les 10 jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut former une surenchère du 10ème au moins du prix d'adjudication.
Le recours à un avocat est obligatoire pour faire une surenchère.
A l'issue de ce délai de 10 jours et en l'absence de surenchère, l'adjudication est définitive. L'adjudicataire peut alors prendre possession du bien.
Attention, il faut tout de même veiller à assurer le bien dès le jour de l'adjudication puisque l'adjudicataire devient propriétaire dès l'audience de vente.
L'adjudicataire dispose alors d'un délai de 2 mois, à compter de la date d'adjudication définitive, pour payer le prix d'adjudication et les frais de poursuite.
Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication. Ce titre de vente est publié au Service de la publicité foncière pour rendre la vente opposable aux tiers.

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